MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD- CASO PRÁCTICO

MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

1.    La acción de mejor derecho de propiedad tiene como fin oponer un derecho real frente a un tercero que también sostiene tener el mismo derecho sobre el bien. La acción de mejor derecho de propiedad es imprescriptible.

2.    En el proceso sobre mejor derecho de propiedad existirían dos derechos en lo que respecta a un mismo bien. Las partes presentarían un título o documentos que servirán para demostrar cuál de ellos tiene el mejor derecho de propiedad por antigüedad, rango o inscripción registral.

PROBLEMA

1.    La recurrente interpone demanda de declaración judicial de mejor Derecho de Propiedad, peticionando se declare el mejor derecho de propiedad a favor de la recurrente, del inmueble signado como predio Av. “28 de julio” Sector Naranjal  Código Catastral 8-87584-17811 Proyecto Predios de Santa Elena, Paramonga, inscrita en la Partida Registral N° P18018754 del Registro de Predios de la Oficina Registral Sede Lima- Oponiendo el título de propiedad ostentado por los recurrente en condición de herederos de quien en vida fuera, Don Juan Pérez Carrera, dominio Inscrito en la Partida Registral N° P01798148, asimismo como pretensión accesoria solicita la cancelación de la partida registral N° P18018754.

2.    En ese sentido, “a través de la pretensión del mejor derecho de propiedad se busca que el órgano jurisdiccional dilucide una situación consistente en la existencia de dos personas que por circunstancias anómalas consideren ostentar exclusivo e idéntico derecho de propiedad respecto del mismo bien, colocando al juzgador en el ejercicio de su función jurisdiccional, en la obligación de declarar qué derecho es el que debe prevalecer (…) la pretensión de mejor derecho de propiedad se sustenta y afirma sobre el derecho de propiedad, el mismo que es el derecho real por excelencia consagrado en el artículo 70 de la constitución Política del Estado, en virtud del cual el titular puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, conforme al artículo 923 del Código Civil, siendo que este derecho solo se realiza o desarrolla de manera plena cuando excluye a otras personas en la participación del mismo derecho sobre determinado bien, dado que es imposible que sobre un mismo bien existan o subsistan dos idénticos derechos de propiedad” . Cas N°2689 2009, Callao.

3.    En el proceso sobre mejor derecho de propiedad existirían dos derechos en lo que respecta a un mismo bien. Las partes presentaran un título o documentos que servirán para demostrar cuál de ellos tiene el mejor derecho de propiedad por antigüedad, rango o inscripción registral.

4.    Según el artículo188 del Código Procesal Civil, los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones.

5.    En ese sentido, se verifica que en el fundamento 6 señala:

“Hacemos constancia que el inmueble de nuestra actual titularidad, es el mismo inmueble por  el cual también los demandados ostentan un título de propiedad es decir obtenido con posterioridad al  obtenido por mis padres, por tanto resulta procedente que como condición accesoria, se declare la cancelación de la partida registral N° P18014955 (…)”

En el fundamento 7 realizan una distinción entre las medidas del mencionado predio.

-          De revisión  de sus medios probatorios se tiene lo siguiente:

CARACTERISTICAS	Certificado literal de la Partida N° P01798148	Copia informativa de la partida N° P18018754
Ubicación del predio	Predio Rural 28 de julio  UC 1354 código Catastral 1354, Proyecto Predios de Santa Elena .	predio Av. “28 de julio” Sector Naranjal  Código Catastral 8-87584-17811 Proyecto Predios de Santa Elena
Área	2,100.00 m2	3,525.00 m2

-          De ello, se aprecia lo siguientes:

a)     Los inmuebles descritos en las partidas no tienen las mismas características tanto respecto a sus códigos catastrales así como en área respectiva; al respecto, el objetivo de este proceso es que el órgano jurisdiccional dilucide una situación consistente en la existencia de dos personas que por circunstancias anómalas consideren ostentar exclusivo e idéntico derecho de propiedad respecto del mismo bien, lo que no sucede en el presente caso, pues de la documentación aparejada a la demanda, se verifica la existencia de dos predios distintos.

b)     Así también a nivel registral existe un procedimiento para aquellas inscripciones incompatibles, pues como se sabe no puede existir doble inscripción sobre un mismo inmueble, más allá de ello el Reglamento General de Registros Públicos, establece en su artículo 60° el procedimiento para estos casos:

“Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente”

En dicho sentido, quien vea afectado su derecho tendrá la opción de interponer una oposición al procedimiento de cierre de partida, que goza del principio de publicidad, la cual podrá fundamentarse en dos aspectos: 1) la inexistencia de duplicidad (deberá probar que no existe superposición total o parcial entre las partidas objeto del procedimiento) y 2) la improcedencia del cierre de partidas (deberá demostrar que no existe vinculación entre las partidas objeto del procedimiento).

En ese sentido, conforme se aprecia del de la partida P18018754 se refiere a la inscripción de cierre de partida, por existir superposición total de áreas con el predio inscrito en la partida P01798147, en ese sentido, en este procedimiento prima la prevalencia del registro de la partida más antigua, de lo cual se verifica que la superposición de áreas del predio no es el mismo correspondiente a la Partida N° P01798148 en el cual se sustenta la demanda.

c)     El Tratadista Gunther Gonzales Barrón, establece que respecto a la superposición de áreas en el ámbito registral, se entiende como superposición gráfica, aquella superposición de áreas total o parcialmente detectadas por el área de catastro, generadoras de un procedimiento de duplicidad de partidas.[1]

d)   De lo cual se concluye que, no existente semejanza entre los predios señalados.

e)   Máxime en la ampliación de demanda de fecha 02 de julio de 2019 menciona que el predio con partida N° P01278112 pertenece al nombre del Olivo- Campiña Luriama, distrito de Santa María que se encuentra ubicado en Alcibíades Pacheco que es diferente al predio con partida  P01278113.

f)       Al haber concluido que los predios señalados en las partidas no son los mismos, se tiene que no guarda relación con la finalidad del proceso de mejor derecho de propiedad ya que con dicho proceso se busca que el órgano jurisdiccional dilucide una situación consistente en la existencia de dos personas que por circunstancias anómalas consideren ostentar exclusivo e idéntico derecho de propiedad respecto del mismo bien.

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[1] En el artículo “NOTAS A UNA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL SOBRE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR Y DUPLICIDAD DE PARTIDAS” Revista virtual Derecho y Cambio Social, 2008.